A medida preventiva adotada pelo governo que determinou a suspensão das atividades comerciais consideradas como não essencial e impondo limite de atuação nas demais, é uma das principais medidas de combate ao Coronavírus.
Além da orientação para o isolamento social evidentemente causará grandes impactos na economia, reduzindo drasticamente ou até mesmo zerando o faturamento de algumas empresas, o que obviamente trará sérios impactos nos contratos de locação comercial.
Não custa lembrar que a locação é um “contrato de conveniência”, ou seja, um negócio que interessa às partes envolvidas. Assim, torna-se economicamente viável àquele que paga o aluguel e suficientemente remuneratório para aquele que recebe a parcela mensal, de forma que apesar de ter sido livremente contratado reflete a situação da economia no momento em que o contrato foi firmado entre locador e locatário.
Isso significa dizer que em havendo significativa mudança na situação inicial, cada uma das partes tem o direito de rever as condições contratadas, o que é absolutamente previsto em Lei quando preenchidos os requisitos que permitem a alteração do compromisso firmado entre as partes.
Novo Coronavírus e a perspectiva de crise
Entendemos que a aguardada crise financeira que se aproxima é caso clássico a permitir a revisão do quanto contratado nas locações comerciais e até mesmo nas residenciais já que é natural o reflexo negativo das empresas nos empresários…
Assim, extremamente aconselhável que locador e locatário possam negociar diretamente para que de comum acordo possam chegar a uma nova realidade contratual, ajustando-o à nova conveniência inicialmente mencionada.
Na remota hipótese de não alcançarem um denominador comum há de se lembrar que, inobstante a expressão de vontade das partes prevalecer, a Lei não exclui a possibilidade de revisão unilateral àquele que comprovar a necessidade do reajuste contratual.
Embora seja aplicável lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos também pode ocorrer pela teoria da imprevisão, mencionada no art. 317 do Código Civil, aduz que quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
O Artigo 478 do Código Civil prevê até mesmo como justa causa para a resolução do contrato a ocorrência de onerosidade excessiva em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.
Alteração contratual em tempos de Coronavírus
Nesse sentido, superado está o entendimento de que o que está contratado não pode ser mudado, ademais, sabemos que os contratos tem uma função social que deve ser respeitada pelos contratantes. Desta forma, cabe ao poder judiciário coibir qualquer tipo de desequilíbrio contratual causado pelo acontecimento imprevisível e inevitável que hoje vivenciamos, venha gerar onerosidade excessiva a um dos contratantes.
Inobstante tais argumentos vale lembrar a máxima de que um mal acordo é, na maiorias das vezes, melhor que uma boa demanda. Em tempos de crise, isso acaba reforçado pela necessidade de pronta e imediata adequação à nova realidade, de forma que reiteramos que a judicialização da questão deve ser considerada apenas na impossibilidade do reajuste amigável.